Взыскание неустойки за просрочку передачи нежилого помещения

Очень часть застройщики нарушают сроки передачи строящейся недвижимости. Но, в некоторых случаях, благодаря установленным в законе санкциям, такая задержка для дольщика даже выгодна. Причем при некоторых условиях дольщику даже выгоднее отказаться от договора и получить обратно деньги с процентами.

Все сказанное справедливо для тех случаев, когда приобретается жилое помещение. В противодействие повсеместной практики снижения районными судами взыскиваемых сумм, буквально за последний год развилась практика уступки права на неустойку хозяйственному обществу с последующим взысканием без снижения в арбитражном суде[1].

Но если при реализации жилых помещений вопросы взыскания неустойки регулируются законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве..», то при реализации нежилых помещений такая однозначность отсутствует. В то же время, несмотря на отсутствие четкого регулирования, в последнее время «увеличивается количество помещений, реализуемых застройщиками в виде апартаментов, нежилых помещений в офисных центрах и других формально нежилых помещений, фактически приобретаемых дольщиками для проживания»[2].

Понятно, что продавая жилье под видом иных помещений, застройщик использует лазейки в законодательстве и с наименьшими для себя затратами строит жилье на непредназначенных для этого земельных участках. При этом многие покупатели выбирают апартаменты исключительно по причине их меньшей стоимости, продавая для этого свое единственное жилье. Очевидно, что такие потребители должны получить наибольшую защиту.

Другим «видом» нежилых помещений, активно приобретаемых гражданами, являются машино-места, кладовки и иные помещения для семейных нужд. Такие нежилые помещения могут находиться как в многоквартирных дамах, так и в зданиях иного назначения. К третьему виду можно отнести офисы, магазины и иные помещения коммерческого использования, которые могут находиться как в жилых, так и в нежилых зданиях.

Очевидно, что перечисленные случаи приобретения нежилых помещений физическими лицами имеют много различий. Как и очевидно, что гражданин, покупающий апартаменты для проживания должен защищаться лучше, чем тот, кто покупает офис для сдачи в аренду. Но, не смотря на очевидность, в некоторых случаях все оказывается наоборот.

Вынося за предмет рассмотрения случаи реализации строящихся нежилых помещений предпринимателям и коммерческим организациям, можно выделить две модели правоотношений. В первой модели между застройщиком и дольщиком заключается договор долевого участия в строительстве нежилого помещения. В этом случае при нарушении застройщиком срока передачи нежилого помещения будет применяться ответственность в виде неустойки, предусмотренной ФЗ-214.

Вторая модель предполагает заключения иного договора на нежилое помещение, например договора купли-продажи будущей вещи, инвестиционного договора или предварительного договора. И вот в этом случае к застройщику должна применяться ответственность, предусмотренная законом о защите прав потребителей. Нужно отметить, что такая ответственность будет намного выше, чем ответственность по 214 закону. Вывод о необходимости применения ЗоЗПП следует из комплексного анализа норм ФЗ-214, устанавливающего специальный режим только для случаев продажи жилья. Данный вывод подкрепляется и судебной практикой.

Применение норм потребительского закона также обосновывается и тем, что, поскольку целью ФЗ-214 является создание дополнительных гарантий для граждан при приобретении ими будущей недвижимости, такая цель в полной мере достигается и при применении норм об ответственности ЗоЗПП. Таким образом, риск применения повышенной ответственности, установленной ЗоЗПП, должен стимулировать застройщиков заключать именно договоры долевого участия в строительстве. Кроме того, при применении ФЗ-214 исходя только из субъектного состава игнорируется влияние потребительской цели, что приводит к неверному применению дополнительных гарантий в случаях приобретения гражданином коммерческой недвижимости.

В то же время, поскольку существует и судебная практика применения к случаям продажи нежилых помещений гражданам положений ФЗ-214, необходимо проводить дальнейшую дифференциацию в зависимости от фактической цели приобретения недвижимости. При этом своеобразным способом повышения прозрачности и предсказуемости судебного решения по делу, по аналогии с механизмом перевода в арбитражный суд спора о взыскании неустойки с застройщика, может являться аналогичный механизм изменения подсудности.