Спросите юриста

НАШ ГОСТЬ
Елена ЕРМОЛОВА,
юрист, выпускница
Государственного
университета
по землеустройству
Новая техническая документация на строения (технические паспорта и технические планы)
В Российской Федерации поэтапно вводится новый порядок учёта строений. В Московской области - с 1 сентября 2012 г. Нормативная база для проведения учёта - Приказ «О порядке осуществления государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства» от 14 октября 20l1 г. № 577 (далее по тексту - Порядок), а также ст. 43 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Ещё три месяца, то есть до 1 декабря 2012 г., было дано на переход от старой системы к новой, когда ещё применялась старая процедура оформления.
С 1 декабря 2012 г. новый порядок вступил в силу в полном объёме. Так как с начала его действия прошло уже более четырёх месяцев, можно уже в общих чертах получить представление о том, как он действует и как отразится на тех, кто решил оформить строение после этой даты. В основном, нововведения относятся к требованиям к технической документации на строения.
До вступления в силу Порядка организация по государственному техническому учёту и технической инвентаризации (БТИ) изготовляло технический и кадастровый паспорт на строение. Кадастровый паспорт предназначался для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Технический паспорт оставался у Заказчика работ или подавался, по мере необходимости, в инстанции, так как он требуется при некоторых процедурах, например, при вступлении в наследство, приватизации.
После введения в действие Приказа организация по государственному техническому учёту и технической инвентаризации может изготовить для Заказчика технический паспорт и технический план (новый документ), но больше не может выдать кадастровый паспорт, который потребуется для государственной регистрации. Теперь это прерогатива другой организации - Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Для того, чтобы заказать кадастровый паспорт, в Росреестр нужно предоставить технический план, в соответствии с п. 21 Порядка.
Иначе обстоит дело с квартирами и домами, ранее прошедшими учёт в БТИ. Потребуется ли в этом случае технический план, лучше уточнить в Росреестре.
Положения Порядка не затрагивают тех, кто оформляет строения по дачной амнистии. В соответствии с п. 54 Порядка «постановка на учёт объекта учёта, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством РФ, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав... Если... заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект учёта, вместо технического плана может быть предоставлена составленная и заверенная этим гражданином декларация об объекте недвижимости».
Хочу уточнить, в каких случаях не требуется разрешения на строительство в соответствии с законодательством РФ:
• при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• при строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и др.);
• при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• при капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Технический план для учёта строений может сделать организация по государственному техническому учёту и технической инвентаризации, а могут сделать кадастровые инженеры тех организаций, в которые вы раньше обращались за обмером земли.
Организация по государственному техническому учёту и технической инвентаризации с начала действия Порядка делала технический план при условии наличия у Заказчика технического паспорта на строение, однако, по последним данным, теперь технический план в БТИ не обязательно заказывать в комплекте с техническим паспортом.
Кадастровые инженеры в геодезических организациях делают технический план без технического паспорта, но в любом случае эти процедуры окончательно не утряслись, слишком мало прошло времени с начала действия Порядка. Текстовая часть технического плана составляется на основании сведений, содержащихся в документах, предоставляемых Заказчиком.
Это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, проектная документация на объект недвижимости, технический паспорт. Если эти документы отсутствуют, данные в технический план вносятся на основании декларации. Декларацию составляет и заверяет правообладатель земельного участка, на котором расположен объект учёта - здание, сооружение, помещение, объект незавершённого строительства.
Государственный учёт строений и сооружений осуществляется по месту нахождения объекта учёта.
Хотела обратить внимание тех, кто занимается арендой и тех, кому предоставляется земля для целей, не связанных со строительством, на изменения, внесённые в Порядок предоставления земельных участков на территории муниципального образования Дмитровский район. Изменения вступили в силу с конца прошлого года (с 15 декабря 2012 г.). Они касаются порядка возмещения победителем торгов расходов, связанных с проведением работ по формированию земельного участка, Акта выбора земельного участка, межевого дела, кадастрового учёта, необходимых для заключения договора при проведении закрытого конкурса или аукциона на право аренды земельного участка или размера арендной платы. Это что касается аренды.
Усложнилось предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, они будут предоставляться через Акт выбора земельного участка. До вступления в силу решения о внесении изменений, согласования с многочисленными инстанциями не требовалось.
Дом после пожара требует забот
Став в этом году свидетельницей пожара, пишу про основные моменты при снятии с учёта дома, принадлежащего физическому лицу, после пожара.
Во-первых, снятие с учёта требуется в том случае, если строение было учтено ранее. Если объект нигде не фигурировал, снимать с учёта нечего. При уничтожении ранее учтённого строения, факт уничтожения должен быть зафиксирован. Принцип тот же, как и при постройке: дом построен - этот факт фиксируется документально. Может не фиксироваться, например, реконструкция дома, как мы упоминали ранее, если она не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности здания и не превышает предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.
Если дом до пожара был учтён в организации по государственному техническому учёту и технической инвентаризации, то эта же организация выезжает на место, потом подготавливает Акт снятия с учёта. Это когда строение сгорело полностью. Когда строение сгорело не полностью - составляется технический паспорт на дом после пожара и Акт технического обследования, где указывается состояние основного сооружения после пожара (признаки и процент износа и др. данные). Такой дом с учёта снять нельзя, так как какой-то процент от первоначального строения сохранился, и право собственности на него тоже сохраняется.
Если сгоревший дом был оформлен по декларации в рамках дачной амнистии, тогда вызова БТИ не требуется. Снятие с учёта проводится в УФРС, там, где дом регистрировался.
Если планируется строительство нового дома на месте сгоревшего, то, в принципе, его можно не снимать с учёта, но иметь в виду, что он не должен существенно отличаться по площади от сгоревшего. Если строение было 1-этажным, а будет 2-этажным, лучше сначала снять с учёта
сгоревший дом, потом строить новый. Иначе, при существенном изменении площади, оформлять дом по новым размерам придётся через суд и с проведением экспертизы. Лучше уточнить основные моменты в отделе архитектуры (организации, которая занимается перепланировками), чтобы не попасть впросак.
Для сторон в сделке, если продаётся-покупается (или дарится) участок со сгоревшим домом, если дом сгорел, значит, он должен быть снят с учёта (если был учтён ранее) и продаваться (дариться) будет только земля. Если дом сгорел, есть справка о пожаре, но по документам числится, его надо снять с учёта либо перед сделкой, либо одновременно с подачей заявления о регистрации перехода права собственности на земельный участок в
УФРС.
Если сгоревший дом был в долевой собственности, снимать его с учёта должны все сособственники лично, либо кто-то от них по доверенности. Например, всей процедурой занимается один из собственников, а все остальные дают ему доверенность на снятие с учёта долей в доме от их имени.
Информацию по другим темам: увеличение площади земельных участков согласно фактической, оформление домов (в том числе вновь выстроенных), земельных участков (в том числе в садовых товариществах), квартир, гаражей, дачная амнистия, налогообложение при распоряжении имуществом, подготовка документации для оформления наследства, купли-продажи, дарения и ответы на другие вопросы вы можете найти в моих предыдущих публикациях в газете «Дмитровский вестник» за 2011-2012 гг., номера 42, 57, 69, 113 или на сайте: www. znatoknedvigimosti.ru
БТИ МОЖЕТ ИЗГОТОВИТЬ ДЛЯ ЗАКАЗЧИКА ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ И ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН (НОВЫЙ ДОКУМЕНТ), НО БОЛЬШЕ НЕ МОЖЕТ ВЫДАТЬ КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
СНЯТИЕ С УЧЁТА СТРОЕНИЯ ПОСЛЕ ПОЖАРА ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ОНО БЫЛО УЧТЕНО РАНЕЕ.
ЕСЛИ СГОРЕВШИЙ ДОМ БЫЛ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
СНИМАТЬ ЕГО С УЧЁТА ДОЛЖНЫ
ВСЕ СОСОБСТВЕННИКИ
ФАКТ!
• С 1 МАРТА 2013 ГОДА ВСТУПИЛ В СИЛУ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
«О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛ. 1,2,3 И 4 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГК РФ»
(ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ, ДЛЯ КОТОРЫХ СТ. 2 ВЫШЕУКАЗАННОГО ЗАКОНА УСТАНАВЛИВАЕТ
ИНЫЕ СРОКИ ВСТУПЛЕНИЯ
В СИЛУ).
• ПОПРАВКИ В ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РФ КАСАЮТСЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КРЕСТЬЯНСКО-ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ,
ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА.

Погода