Что нам стоит дом построить…

Земельные правонарушения
С 2010 года к компетенции Дмитровского отдела Управления Росреестра по Московской области относится осуществление государственного земельного контроля на территории Дмитровского района. Полномочия в области государственного земельного контроля Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов определены Положением о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689 (ред. от 11.04.2011) "О государственном земельном контроле".
Нарушения земельного законодательства, выявляемые в процессе осуществления земельного контроля, довольно разнообразны. Сегодня мы остановимся на одном, но весьма актуальном случае.
Как Вы полагаете: построить на своих 15 сотках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, трехэтажный домик квартир на 12 и распродать их по цене даже слегка ниже рыночной – это выгодный бизнес-проект, благотворительная акция или заведомая подстава наивных покупателей?
Возможно, с чьей-то точки зрения это даже работа по созданию доступного жилья, но с точки зрения Кодекса РФ об административных правонарушениях - это административный поступок в области землепользования, предусмотренный статьей 8.8: использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
И хотя субъектом данного правонарушения является собственник земельного участка и к административной ответственности будет привлекаться именно он, гораздо более печальные последствия могут наступить для тех, кто приобрел жилые помещения в таком доме.
Во-первых, при строительстве таких домов, как правило, допускаются серьезные нарушения санитарных норм, отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса хозяйственно-бытовых стоков. Зачастую отсутствуют подъездные дороги к таким домам, в том числе для подъезда скорой помощи и пожарных машин, а также возможность эвакуации жильцов.
Но это еще не самое страшное. Дело в том, что, в соответствии со ст. 222 Гражданского Кодекса РФ многоквартирный дом, выстроенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, оказывается самовольной постройкой.
Согласно указанной статье, самовольной постройкой признается любое строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Рассматриваемый случай, как правило, содержит все три признака самовольной постройки: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений; создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию для объектов индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация прав граждан на такие объекты проводится в упрощенном порядке, на основании документа, подтверждающего право на землю, и кадастрового паспорта, выданного БТИ.
Но! Упрощенный порядок оформления права предусмотрен лишь для индивидуальных жилых домов, которые в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ характеризуются следующим образом: отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.
Что же касается многоквартирных домов, то здесь, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, требуется выдача как разрешения на строительство (ст. 51), так и разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 55).
Таким образом, рассматриваемый случай содержит все три признака самовольной постройки: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений; создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.
Однако суд может и отказать в признании права в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
П. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает для лица, создавшего самовольную постройку, наступление такого последствия, как снос самовольной постройки. И, как показывает практика, за последние два года судами Московской области не единожды принимались о сносе самовольных построек.
Действительно, квартиры в таких домах продаются дешевле, что и привлекает потенциальных покупателей. Но подумайте cначала: оправдывает ли эта выгода риск впоследствии стать участником душераздирающего шоу с судебными приставами, кричащими людьми и экскаваторами, разрушающими Ваше жилище, как карточный домик?
Начальник Дмитровского отдела Управления Росреестра по МО И.А. Роганова

Погода