Раменский

Кто должен платить за неоформленную придомовую территорию

Консультация юриста

Дорошенко Валерия

Вопрос: Почему собственники многоквартирных домов должны платить за содержание, уборку придомовой территории и ее благоустройство (например, ремонт детских площадок), если она не оформлена в собственность жильцов, то есть не является их имуществом, а по-прежнему находится на балансе муниципалитета? В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть посредством формирования земельного участка. На данный момент большинство земельных участков в городе не прошли эту процедуру и не принадлежат на праве собственности жильцам. Управляющая компания отправляет нас к постановлению Совета депутатов г.о. Жуковский от 23 октября 2013 г. N 64/СД «Об утверждении Правил по благоустройству территории городского округа Жуковский», в котором, как она говорит, сказано, что мы, собственники многоквартирных домов, обязаны платить за содержание  и уборку придомовой территории. Просим пояснить данную ситуацию. Также просим подсказать, кто должен оплачивать работы, например, по установке детских площадок, скамеек, высадку деревьев, кустарников, покраску заборов, установку бордюров и т. д. во дворе дома и кто обязан производить ремонт вышеперечисленных конструкций?

Ответ ведущей рубрики адвоката Валерии Дорошенко: «Действительно, право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников помещений в этом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (а также элементы озеленения и благоустройства), в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

В случае, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, земля находится в муниципальной либо государственной собственности. Однако важно подчеркнуть, что при этом собственник земли не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Более того, даже если участок не сформирован (и, соответственно, не поставлен на кадастровый учет), собственники многоквартирного дома вправе в полной мере пользоваться и владеть этой землей в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Однако данному праву отвечает обязанность собственников многоквартирного дома нести бремя содержания такого земельного участка, наравне с содержанием общего имущества многоквартирного дома (Жилищный кодекс РФ, ч. 1 ст. 36).

Таким образом, наличие или отсутствие регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом не может служить основанием для освобождения собственников помещений в данном доме, пользующихся придомовой территорией, от исполнения обязанности по внесению платы за ее уборку и содержание.

Обслуживание придомовой территории осуществляет управляющая компания, либо ЖСК, либо ТСЖ в соответствии с правилами содержания общего имущества (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491), правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда (Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Указанные правила носят обязательный характер и содержат подробный перечень всех видов работ по обслуживанию придомовой территории для каждого времени года. В частности — перечень работ по озеленению придомовой территории, ремонту и установке элементов благоустройства.

Разумеется, если управляющая организация не выполняет данные работы, либо выполняет их не в полном объеме, собственники многоквартирного дома вправе зафиксировать нарушение путем составления акта и в дальнейшем защищать свои права путем обращения, например, в жилищную инспекцию, суд».